收入相同十年后差异一个房东一个房奴

李霁月

中国人买房的思维是什么？

有钱了，多付首付买房子，再有钱了，全款买房子，把小房子换成大房子，把便宜的房子换成昂贵的房子，把旧房子换成新房子。

这种购房模式是什么？是消费型购房。债务规模逐渐扩大、可支配现金流逐步减少，并非是房产投资行为和财富积累过程。

为什么这么说，小编举两个例子，同样的高收入白领人群，只因投资方式不同，10年后大不同。

第一个例子：高级房奴”小明“

小明原本有一套 30多平方米的房子，5年后挣了20万人民币，于是小明把原来的房子卖掉，凑到总计100万元的首付款，贷款买了一个 总价200万元的120 平方米的房子。这时，小明的负债率由零变成了50%；贷款还清后， 王先生又把涨价的 120 平方米的房子卖掉了，贷款换了一个更大的 220 平方米的别墅；房子变大、变新了， 资产规模扩大了，而负债率进一步上升到75%； 可支配收入进一步缩水， 生活品质和幸福感进一步降低了。

小明几十年奋斗的结果就是有了一个负债高达75%的大房子。一旦房价下跌，那么数年来沉淀在220平米别墅里的净资产都将化为乌有。即使自住房增值了，房价升高了，但周边的其他房子也都同步增长了，因此，购房人的绝对购买力并没有因为房价上涨而增强，甚至可能被削弱了。

第二个例子：高级房东”小强“

小强从购房之初就把未来目标做了规划和设定。数年以来没有频繁换房，他把积累的现金和涨价后的房子进行融资抵押，把这部分资金合理应用到购买第 2 套房子、第 3 套房。而且把这些房子全部租出去，而自己和家人租住大房子。结果是：收到的房屋租金除了偿还贷款外，还可以偿还他们租住大房子的租金费用。

随着小强所购买的4套投资性房产的增值和租金收入增长，就足以让他衣食无忧，实现以租养老了。即便遭遇房价下跌的市场行情下，小强所购投资房的租金并没有减少，现金流在银行降息之后反而剩余更多了；因此小强抵御市场风险的能力远远比王先生强更多，而且这种风险在被四套房子均摊后就更加微不足道了。

那么究竟如何投资才能从房奴变房东呢？

第一步:购买了第 1 套房产，保证支付一定首付比例后，该物业租金和养房成本持平；如果房产不增值，就继续持有, 不进行第二套投资考虑；

第二步：如果第一套房子涨价了，就用第一套房子增值的部分进行抵押套现资金，加上积累的存款，来投资购买第 2 套、甚至第 3 套房产，并保证这2套或3 套房子总的现金流要维持正向或者持平；如果房产不增值，则继续持有，并保证这几套投资物业的租金收益与养房支出保持均衡或有盈余。

第三步：持有这些房子，直到所持有房产经历一个或者多个房产增长循环周期为止； 当物业的增值远远高于负债的时候套现部分房产，平衡负债，最后实现零负债的、有被动租金收入的房地产投资组合。

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