三四线楼市升温成为定局热点楼市受控溢出效应明显

摘要: 随着多个热点城市的不断收紧，三四线城市却呈现出不断升温的趋势，这一点在楼市成交方面最为明显，尤其是各种政策的激励更是加快了这一升温步伐。

随着多个热点城市的不断收紧，三四线城市却呈现出不断升温的趋势，这一点在楼市成交方面最为明显，尤其是各种政策的激励更是加快了这一升温步伐。

数据显示：一二线楼市成交下滑，三四线楼市回暖明显。

Wind数据统计，今年前两个月，62个城市中有23个城市商品房成交同比增加50%以上，绝大部分是三四线城市。根据国家统计局70城数据，热点城市房价基本停涨，但三四线城市新房价格近几个月均保持上涨态势。

中指院发布的300城土地市场月报显示，今年1月，三四线城市土地成交量达3002万平方米，已超过一二线城市的总和(2491万平方米)，三大都市圈内的三四线城市成为“地王”密集地。

目前，三四线楼市开发投资、库存分别占全国60%和80%。2017年，热点城市供求将回落，600多个三四线城市将成为全国楼市走向的最大决定因素。但是，就在去年下半年，三四线楼市还处在“库存高压、量价回落”的悲观氛围中。

2016年底，三线和四线城市在售库存消化周期分别为20个月和50个月，考虑到还有在建未售、未开工项目，广义库存需3~5年才能消化。城市化转入“大城市化”后，三四线城市人口净流出，楼市前景更不乐观。

三四线楼市回暖趋势周期开始几大因素：

第一：热点楼市辐射和溢出效应。

本轮楼市回升与2009~2010年那一轮很类似，即持续的政策激励。同时，两轮楼市回升均伴有明显的辐射和溢出效应，即大城市楼市火热带动三四线楼市回升。

最明显的表现，就是房价上涨的财富效应首先带动大城市特别是一线城市周边的三四线楼市回升。2016年，三大都市圈内的三四线城市成为楼市“大赢家”，成交量同比增长50%左右、百城房价涨幅居前的都是都市圈内的三四线城市。

第二：楼市去库存号召落实彻底

2015~2016年，“去库存”全面铺开，三四线城市土地供应缩减。2016年4月，国土资源部发文要求停止库存过高城市的土地供应，同时棚改和保障房全面货币化。2016年，三四线城市新开工同比仅增5.5%，低于全国8.1%和40个大中城市12.1%的水平。

2017年，针对三四线城市的“去库存”战略和既有扶持政策未变。同时，管理层也明确提出，“去库存”要与城镇化、都市圈结合，疏导大城市需求到周边城市，推进三四线城市和大城市间基础设施互联互通。

第三：全新城市生活圈的建立

随着互联网普及、城镇建设加快、高铁和公路等路网密布，农民消费观念和倾向也向城市靠拢，进城购房轰轰烈烈。目前，在内地多数乡村，进城购房已经成为农村居民结婚的必备要件，成为是否进入小康的象征。近日，住建部部长在新闻发布会上表示，2016年，有的城市农民工和农民买房占整个城市房产交易量的50%，有的县城70%的房子由农民买走。

第四：银行按揭投放方向的转移

据调研，三四线城市按揭买房占比从2016年之前不足40%上升到50%。此外，新增供应存在周期，三四线楼市库存消耗还将继续。综上，三四线楼市将继续回升，这也是2017年全国楼市高位企稳的关键。

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